Опыт Москвы. Что объявленная реновация может принести городам Беларуси
Белорусские власти объявили о намерении ввести программу реновации по примеру России. Заявляется, что «хрущевки» исчерпали свой срок эксплуатации, а реновация должна решить жилищные проблемы. Разобрались, как проходила реновация в России и какие плюсы и минусы это может иметь для Беларуси.
«Хрущевки»: жилье на 25 лет или бессмертная панелька?
Первое поколение типовых панельных домов, которые массово строились в 1955—1963 годах, стало известно под названием «хрущевки», образованным от фамилии тогдашнего руководителя советского государства Никиты Хрущева. Начало этого периода ознаменовалось знаменитым постановлением «О ликвидации излишеств в проектировании и строительстве», которое похоронило советскую неокласику. На смену «сталинкам» пришли более дешевые и быстрые в возведении проекты индустриального строительства. Это была аскетичная функционалистская архитектура с маленькими квартирами и неудобными планировками, но именно «хрущевки» позволили решить острейшую проблему с жильем в СССР, который переживал быструю урбанизацию.
Размеры комнат были следующими: 6 м² — кухня, комнаты по 16 м² и 11 м². До сих пор в таких квартирах можно встретить сразу три поколения: бабушка, дедушка, дочь, сын и внук. Назвать такие условия комфортными сложно. Но по сравнению с деревянными бараками и коммуналками, откуда переселялись люди, это было жилье на уровень выше.
Интернет завален упоминаниями о том, что срок эксплуатации «хрущевок» был рассчитан на 40—50 лет, а у некоторых серий не превышал 25 лет, то есть все они будто бы уже отслужили свое.
В нынешних белорусских нормах все проекты массового строительства имеют проектный срок эксплуатации 50 лет, а это значит, что сегодня и большинство более качественных и комфортных «брежневок» конца 1960-х — 1970-х годов превысили этот рубеж. И только монументальным и уникальным сооружениям, таким как Национальная библиотека, отведен срок 100 лет.
Следует понимать, что проектный срок эксплуатации — это условное время, в течение которого здание должно обслуживаться без необходимости капитального ремонта. То, что здание требует капитального ремонта, совсем не означает, что оно разваливается и должно быть снесено.
После проведения капитального ремонта срок эксплуатации продлевается, и такой цикл может повторяться так долго, пока не появится причина назвать дом аварийным или непригодным для проживания.
Даже заброшенные панельки в загрязненной радиацией Припяти, которые уже 40 лет не эксплуатируются, пока не имеют визуальных признаков разрушения.
В «хрущевке» заложен колоссальный запас прочности, который должен был компенсировать то, что строительство велось в сжатые сроки, из материалов ненадлежащего качества, неквалифицированными рабочими. Их слабое место — сами панели и стыки между ними. Старые панели того времени слишком хорошо пропускают тепло, поэтому в таких домах летом жарко, а зимой холодно. Стыки между панелями еще хуже продувались и протекали. В целом все жилые дома, построенные до середины 1990-х годов, не соответствуют современным теплотехническим нормам. В принципе, эта проблема в Беларуси решается массовым утеплением фасадов во время плановых капитальных ремонтов.
А вот для другой проблемы решения нет: количество, размеры помещений и планировка жилья не соответствуют современным потребностям людей. Сделать из маленькой однушки просторную студию невозможно, а в домах, где проведен газ, нормы не позволяют соединять кухни с жилыми помещениями. Остается ютиться на 6-метровой кухне.
Реконструировать такие дома тоже проблематично. В Беларуси есть несколько примеров надстройки мансардных этажей над хрущевками, но это максимум, который можно выжать из них. Дело даже не в том, что они не рассчитаны на такую нагрузку — к хрущевке банально трудно пристроить лифт, а подниматься пешком выше 6 этажа мало кто согласится.
Есть и еще одно ограничение. Хрущевки строились довольно плотно с учетом инсоляции. Как только у одного дома появляются дополнительные этажи, то в квартирах соседних домов солнца становится меньше, чем допускают нормы, и такой проект не может быть принят к реализации.
Поэтому вопрос с «хрущевками» можно решать только комплексно. Если такой вопрос вообще стоит.
Московская реновация
Идея сноса «хрущевок» в Москве возникла еще в 1990-е. 10-миллионный мегаполис исчерпал все возможности для жилого строительства и уплотнения, а население города неуклонно продолжало расти. Естественно, что взгляд застройщиков был обращен на широкие районы, застроенные разреженной невысокой застройкой.
Здесь интересы бизнеса и города совпали: одни получили возможность заработать на сверхценной столичной земле, а городские власти — решить вопрос реконструкции старого жилья, практически не вкладываясь в это.
С 1999 года частными застройщиками было снесено более 1700 пятиэтажных домов, на месте которых появилась многоэтажная застройка. Но изменения в законодательстве и финансовый кризис 2008 года не позволили полностью реализовать эту программу. Программу завершали за счет городских средств.
В 2017 году при Собянине вернулись к идее запустить программу реновации, но понадобилось вносить изменения в законодательство страны, чтобы она проходила безболезненно для застройщиков. «Реновация» даже стала словом года в России — ее обсуждали все: одни мечтали о новом жилье, другие боялись попасть под программу и быть обманутыми.
В рамках новой программы реновации за 15 лет в три этапа планировалось снести более 5 000 домов, главным образом «хрущевки», построенные с 1957 по 1968 год, а на их месте возвести новые. Программа включала развитие инфраструктуры районов, создание новых школ, детских садов, поликлиник, развлекательных центров, развитие транспортной сети, обещалось озеленение, создание новых парков, велодорожек, детских и спортивных площадок.
Как жители выбирали свою судьбу
Планы властей и первоначальная редакция нового закона, наделявшая столичные власти широкими полномочиями, вызвали бурный протест у части москвичей, посчитавших, что реновация нарушает их право на частную собственность. На встречах с чиновниками москвичи заявляли, что не хотят переселяться из кирпичных пятиэтажек и в другие районы, хотят получить равноценные квартиры и боятся, что их кварталы застроят высотками. Против реновации даже состоялся митинг, в котором приняли участие до 30 тысяч человек.
После этого законопроект был полностью переписан, в нем уточнили, что речь идет только о домах конца 1950-х — 1960-х годов. Жителям из окончательного списка, в который вошли 4 546 домов по своему плохому состоянию, предложили проголосовать «за» или «против» участия в реновации.
Для участия дома в программе требовалось, чтобы ⅔ собственников высказались «за». Несмотря на протесты, за включение своего дома в проект реновации высказались жители 4 079 домов, или 90% от общего количества.
В 21 доме за снос проголосовали 100% собственников. В половине домов за участие в реновации проголосовало более 90% собственников, еще в четверти — от 80% до 90%. Хотя были и 184 дома, где результаты голосования были не столь единодушными — там «за» высказалась только половина жителей. В 276 домах собственники большинством голосов отказались от сноса. Стоит отметить, что наиболее негативно к реновации отнеслись жители кирпичных домов: из 452 домов, которые в итоге отказались от сноса, такими были 377.
Жители еще почти 300 домов, не попавших в список для голосования, провели общие собрания собственников и подали заявки на включение в программу. В конечном итоге на сегодняшний день в программу входят или входили 5 176 домов, где проживает около миллиона человек.
Что построили
Когда программу только принимали, чиновники говорили, что новые дома будут 14-17-этажными, но на бумаге эти обещания никак не были отражены. В результате на месте советских пятиэтажек чаще всего вырастали дома от 16 до 18 этажей, а в тех, которые только строятся, вообще от 23 до 25 этажей — настоящие «человейники». Самый высокий дом, построенный по программе реновации, — жилой комплекс возле Москва-Сити, имеет 48 этажей.
Жилой фонд при этом вырос почти вдвое, например, в одном из кварталов Восточного Измайлова на месте домов, где было 2 640 квартир, появился район на 4 474 квартиры.
Небольшая часть домов, подлежащих сносу, расположена в центре Москвы — всего 110, остальные 5 тысяч — на окраинах города, главным образом на востоке столицы: это районы Кузьминки, Люблино, Перово, Измайлово, а также в Новой Москве.
Равнозначный обмен
Жители домов, участвующих в программе, получали квартиры в новых домах в том же районе, где они жили до этого. Это сокращало период адаптации к новому месту, так как все вокруг уже было знакомым. Но также сначала только собственникам, а затем и всем была предоставлена возможность получить квартиру в другом районе.
Участникам реновации был обеспечен равнозначный обмен старой квартиры на новую, но не по ее стоимости, а по метражу. По закону новая квартира должна была иметь столько же комнат, как и старая, и такую же, по крайней мере не меньшую жилую площадь. При этом общий метраж квартиры оказывался обычно больше, так как кухни и санузлы, входящие в нежилую площадь, по современным нормам не могут быть такими маленькими, как были в «хрущевках».
Также переселенцы могли докупить дополнительную площадь со скидкой 10% (но общая площадь новой квартиры не должна была превышать 100 м²), а также еще одну квартиру с той же скидкой. Однако предложение на продажу было ограничено, и люди не всегда могли найти нужный вариант в доме, в который планировали переселиться. Тем не менее многие воспользовались этой возможностью, так как покупка дополнительной комнаты обычно семье по карману, но в обычных условиях реализовать это сложно. Другое дело — при переселении.
В результате оказалось, что все стороны реновации — городские власти, застройщики и жители — в принципе довольны тем, что получили от этой программы. В 2020 году приняли так называемый закон о всероссийской реновации, распространяющий московский опыт на другие территории. Теперь о реновации заговорили и в Беларуси.
Белорусская почва
Но можно ли без проблем перенести московскую практику на белорусскую почву? Здесь нужно вернуться к вопросу, почему в Москве дошли до этого. Дело в том, что стоимость квадратного метра в столице России такова, что снос целых районов не является проблемой для застройщиков.
В Беларуси в крупных городах застройщики неохотно берутся за снос усадебной застройки даже в самом центре, считая это недостаточно прибыльным для себя делом.
Это видно по большим поясам частной застройки, которые в областных центрах прилегают сразу к историческому ядру города. В целом для всех городов, кроме, пожалуй, Минска и новостроек типа Новополоцка, характерна фрагментарная застройка.
Столица отличается целостностью, но и здесь еще много пространств, которые можно застроить. Столичные застройщики не пренебрегают сносом усадебной застройки, а также осваивают окраины, промышленные районы или, как в случае с «Минск-Мир», территорию бывшего аэропорта. Какой-то особой выгоды от сноса района пятиэтажек они не получат, пока еще столько свободного места.
Похоже, что единственным заинтересованным лицом в реновации на этом этапе является государство, которое хочет переложить на застройщиков обязанность обеспечивать белорусов достойными условиями проживания.
Учитывая специфику белорусской государственной системы, реновация может стать такой же повинностью и обузой, как и убыточные колхозы, которые навешивают на прибыльные предприятия.
Что могут получить от реновации белорусы?
Успех московской реновации, конечно, вдохновляет, но стоит осторожно относиться к желанию белорусских властей реализовать ее в Беларуси. Реновация в Москве началась в достаточно либеральные времена, инициатива городских властей встретила сопротивление, но они адекватно отреагировали. Пока с тех пор этот опыт нигде масштабно повторен не был.
В белорусских реалиях, когда население страны лишено возможности свободно высказываться против, протестовать, независимые медиа изгнаны из страны, а суды просто юридически оформляют желание властей кого-то наказать, все может вылиться в плохую карикатуру. В стране фальсифицируют все — результаты выборов, переписей, голосований на государственных сайтах, так кто гарантирует, что не сфальсифицируют результаты голосования за снос какого-нибудь дома?
Да и сами застройщики смотрят на московских застройщиков и перенимают от них все худшее: отсутствие хотя бы минимальной внешней привлекательности высотных «человейников», бесконечные поля парковок, минимальное озеленение и космический ценник. Теперь им предлагают дать карт-бланш на снос старых, уютных и зеленых районов.
Еще одна проблема, в частности Минска, — отсутствие нормального развития транспорта. Пока станция метро «Каменная Горка» захлебывается от потока людей, городские власти строят метро в старые советские районы, где нет такой острой проблемы. Альтернативные виды городского транспорта, электрички и скоростные трамваи, кочуют из генплана в генплан, не находя отклика в мыслях чиновников. Крупнейший массив «хрущевок» в Минске — это Раковское шоссе и Харьковская, на той же линии метро, что и Каменная Горка. Застроить эти районы 20-этажками при нынешнем подходе к городскому транспорту — идеальный способ открыть портал в ад.
Реновация как исторический шанс
Кстати, реновация могла бы дать и интересные позитивные результаты в возрождении облика наших исторических центров. В советское время исторические центры сносились, а на месте 2-5-этажной застройки возводились монструозные дома, которые изуродовали их внешний вид.
Под маркой реновации в Минске можно было бы снести дома, отрезавшие Раковское предместье от остального старого города, а в Полоцке — дом «с ушками», посаженный прямо на место взорванного иезуитского костела Святого Стефана, даже более величественного, чем София, памятника барокко, определявшего облик города.
Но о таком никто даже не задумывается, наоборот, реновация — прямая угроза тем ценностям, которые у нас есть. Хотя московская реновация предусматривала снос только «хрущевок», на практике в первоначальный список на снос попали образцы сталинской застройки 1940—1950-х годов, конструктивизма 1920-х и даже дореволюционные здания. Это вызвало возмущение у жителей Москвы и защитников культурного наследия. В результате городские власти пошли на уступки, включив 218 ценных зданий в список на отселение и реконструкцию, но без сноса.
В Минске за пределами проспекта далеко не все «сталинки» внесены в Государственный список историко-культурных ценностей. Застройщики, например, активно сносят уютные Велозаводский и Тракторозаводский поселки, подбираясь к аналогичным районам, которые должны были бы находиться под охраной, но не охраняются государством. В Могилеве вообще ни одно послевоенное здание не признано ценным.
Вы ожидаете, что во время белорусской реновации будут сносить коробки-«хрущевки», а на деле может оказаться, что под 20-этажки пойдут целые улицы «сталинок». И возразить против этого будет некому — общественные организации ликвидированы, а активисты очень легко отправляются на сутки за любое проявление недовольства.
«Наша Нiва» — бастион беларущины
ПОДДЕРЖАТЬ
Комментарии
дарэчы Мінск па шчыльнасці (чалавек/км кв. ) пераўзыходзіць большасць гарадоў еўропы і набліжаецца да азіацкіх мегаполісаў.
• НЯСНОСНЫЯ ДАМЫ •
🏬 Выгляд Масквы, калі зірнуць хоць бы на здымкі, псуюць ня «лямпавыя» цёплыя хрушчоўкі, а аднатыпныя брудна-бэжавыя брэжнеўкі. Прычым, іх тыркалі як на ўскрайках, так і ў самым цэнтры гораду сярод дамоў сівое даўніны. Авохці, дбайна тыркалі, што пэўныя цэнтральныя вулкі нагадваюць правінцыйныя савецкія райцэнтры 1980-х. Нават бывае ажно горай, бо зь цягам часу бэжавы колер усмактаў бруд, і падаецца, быццам ці то на навакольле, ці на вочы накінулі запылены празрысты цаляфан.
🏢 У Мінску, як вядома, брэжнеўкі часьцей бялюткія й вытанчана-шэрыя, і за іхнімі фасадамі й сяродкамі лепей даглядаюць. Каб жа прыгожа было!
.